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上海静安区法院如何“破解”执行难

2017-11-07 15:25:29  作者:  来源:中华网江苏  参与评论()人

通过上海静安区法院公开委托拍卖的房地产,付款后迟迟收不到房怎么办?上海市静安区法院执行局多方探索积极破解执行难题。特别是在2016年6月6日公开委托拍卖上海市闸北区延长中路765弄8号1-6幢工业房地产案中,更是由执行局朱一心局长“亲自挂帅”进行三方调解。

据介绍上海市闸北区延长中路765弄8号1-6幢工业房地产,经上海市静安区人民法院,于2016年6月6日公开委托拍卖。竞买人刘子玉竞得该处房产后,支付5750万价款。上海市静安区人民法院于2016年6月21日出具(2015)闸执字第2570号拍卖成交裁定书对此予以确认,该房地产所有权归买受人刘子玉所有——刘子玉系该处房地产的合法所有权人,拥有完全而无瑕疵之物权。

刘子玉收到法院送达的拍卖成交裁定书后,在接收该房产时发现桂志遥以存在租赁关系为由,并纠集一些无业人员横加阻拦!受买人刘子玉因无法收房便去静安区法院执行局要求协助执行。据了解,执行庭的仝法官告知竞买人:占用房地产的桂志遥在申请执行人上海浦东发展银行办理了抵押权登记的日期之后,又与被执行人上海巴沙奥企业发展有限公司签订了为期十八年的租赁合同,桂志遥占有案涉房地产属于民事实体纠纷,应通过民事诉讼解决,执行局管不了。

此后,该案执行法官通知受买人刘子玉,说执行局朱局长将亲自调解,以解决此纠纷。这次调解在朱一心亲自主持下进行。朱局长在调解会上指出:要从大局出发,要保障社会稳定,此标的还有二押、三押,二押三押他们都是不要命的,最好是由买受人刘子玉出一部分钱,申请执行人浦东发展银行出一部分钱,另外税务局由法院执行局再沟通一下,减少一部份过户税费。买受人问朱局长要出多少钱合适?朱一心局长说出多少钱三方协商,后三方进行了商讨。商讨的结果是仅第二次抵押的抵押权人桂志遥就要价三千万(三千万元已超出约法调整的范围),第三次抵押的抵押权人张美胜还没提出要求。桂志遥已将房产分户出租,并收取租金。买受人刘子玉根本没有承担如此不合理的要求的义务。以上调解过程已全程录音。

在协商不成后,买受人刘子玉只能通过诉讼程序解决纠纷。然而,令人匪夷所思的是,静安区法院立案庭先是以该案系执行遗留问题为由,不予立案。后经再三力争,静安区法院虽给予了立案,但一审、二审都以该案系执行遗留问题,相继裁定驳回了刘子玉的起诉。

现已申诉到上海市高级人民法院。

根据相关法律依据,建议解决纠纷的渠道:

一、抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

刘子玉所买受的该处房地产系权利人上海浦东发展银行申请实现抵押权的执行案件所裁定拍卖的抵押房地产。抵押权人上海浦东发展银行的抵押权核准日期为2013年9月9日,而被告桂志遥与原业主上海巴沙奥企业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》的日期为2015年1月20日,且该租赁合同未得到抵押权人上海浦东发展银行的认可。原闸北区人民法院曾作出的(2015)闸民三(民)初第1864号判决,判定桂志遥在涉案房产上的部分范围内存有租赁合同。

而根据担保法司法解释及物权法的规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此在实体上,该租赁在权利人上海浦东发展银行设立抵押权之后,租赁合同对受让人即刘子玉不具有约束力已无疑问。桂志遥亦无权以存在租赁关系为借口霸占属于刘子玉所有的延长中路765弄8号1-6幢全部房地产及物业。

二、本案不属于执行案件的遗留问题,涉案房产上租赁纠纷唯有通过诉讼方可排除,属于实体案件,应由人民法院受理民事诉讼解决。

就执行局而言,对实体事项,除非法律或者司法解释有特殊规定外,应通过诉讼程序由审判机构最终裁决。(详见人民法院出版社江必新刘贵祥主编《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第18页)。因此,该涉案房产上租赁权唯有通过诉讼,取得生效判决作为执行依据后方可排除。

若上海市高级人民法院申诉无果,建议到上海市静安区人民法院以租赁合同对受买人刘子玉无约束力另案起诉!

(责任编辑:吴森林)

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